Mire figyelnek a bankok? Hogyan mérik a hitelképességet?

A hitelképesség elsősorban az arányokon múlik. 2 féle arány van, amire nagyon figyelnek a bankok egy hitelkérelem elbírálásakor:

• felvenni kívánt hitel törlesztőrészlete / igazolt nettó havi jövedelem (jövedelem terhelhetősége).
• felvenni kívánt hitel összege / ingatlan értéke (hitelarány).

Ha mind a két arány alacsony (bőven belefér a jövedelembe a hitel-törlesztés, és alacsony az igényelt hitelösszeg a fedezet értékéhez képest), akkor a hitelkérelem, és a hitelfelvevő alacsony kockázatúnak minősül a bank szemében, és ezért kedvező, alacsony kamattal fog hitelt kapni.

Ha az első arány magas (a hitel törlesztőrészlete alig kisebb az igazolható jövedelemnél, esetleg még meg is haladja azt), akkor az ügyfél magasabb kockázatúnak minősül, és így a második arány, a hitelarány már nem lehet magas, hiszen a bank a kockázatosabb ügyfélnek csak kisebb hitelösszeget fog kihelyezni, az ingatlan értékéhez viszonyítva. (Azaz: a hitelfelvevőnek vagy nagyobb önerővel kell rendelkeznie, vagy kiegészítő fedezetet kell bevonnia.)

Kockázatosabbnak tűnő ügyfélnek magasabb lesz a kamat is a hitelére, mint egy kevésbé kockázatos hitelfelvevőnek.

Ha az első arány alacsony (jó a jövedelem), akkor a második arány lehet magas (kevés önerővel is működhet a hitel), viszont akkor a kamat megint magasabb lesz, mert a magasabb hitelarány automatikusan magasabb hitelkockázatot is jelent.

Ebből is látszik, hogy egy 150 ezer forintos igazolt munkabér, vagy egy 20 milliót érő ingatlan nem önmagában nézve sok vagy kevés, hanem attól függően, hogy mekkora hitelt kérünk ilyen paraméterekkel. Minden az arányokon múlik.

Mi az, hogy 'alacsony arány', mi az, hogy 'magas arány'?

Bankonként is, de időben is változik. Ami például két évvel ezelőtt még alacsony hitelaránynak számított, az ma már magasnak számít. Amíg két éve még bőven adtak hitelt úgy is, hogy a hitel törlesztőrészlete sokszorosan meghaladta a(z igazolt) nettó jövedelmet, ma már így nem adnak hitelt. Változott a bankok kockázat-vállalási hajlandósága (mert sok a nem-jól teljesítő hitel).

A hitelarányokat tehát százalékosan határozzák meg, és az ingatlan értékéhez viszonyítva elérhető maximális hitelarány a jövedelemtől függ. Viszont a ténylegesen elérhető hitelarányt egy kicsit bonyolultabb módon számítják ki.

Amikor a bankok százalékos hitelarányról beszélnek, és azt mondják, hogy egy adott jövedelmi sávba sorolható ügyfélnek 80%-ot finanszíroznak, akkor ez általában nem az ingatlan-fedezet piaci értékének a 80%-át jelenti, hanem egy diszkontált menekülési értéknek (hitelbiztosítéki érték - HB érték) a 80%-ára gondolnak, ez a HB érték az értékbecslő által becsült piaci értéknek kb. a 70-85%-a. Mostanában a Budapesten kívüli ingatlanok esetében elég alacsonyra veszik ezt a hitelbiztosítéki értéket. Ha egy bank azt állítja, hogy ő 90%-os hitelarányban finanszíroz egy bizonyos, megfelelő jövedelmű ügyfelet, de az ingatlan-fedezetet csak 70%-os hitelbiztosítéki értéken számítja be, akkor valójában csak 63%-ot finanszíroz.

Az, hogy mennyivel diszkontálják egy ingatlan piaci értékét, az banktól, az ingatlan elhelyezkedésétől, és az ingatlan állapotától is függ.

Abban az esetben, ha egy bank az ingatlan piaci értéke alapján hitelezi az ügyfeleket, ezt általában külön kihangsúlyozzák, hogy a piaci értékről van szó. Persze, itt is arról a piaci értékről van szó, amit a bank által küldött értékbecslő állapít meg, a bank által kikötött értékelési szempontrendszer alapján.

Mennyire változott meg a hitelezés a válság másfél éve alatt? Hogyan érintik a változások a hitelfelvevőket?

• Jóval kisebbek lettek a maximálisan elérhető hitelarányok;
• jelentősen megemelkedtek a kamatok;
• nagyobb lett az önerő-követelmény (eltűntek az "önerő nélküli" hitelek);
• nagyobbak lettek a jövedelem-elvárások (eltűntek a "jövedelem-igazolás nélküli" hitelek, és a "minimálbéres" finanszírozás is már csak kicsi hitelösszegeknél, alacsony hitelaránynál működhet);
• kevesebbet érnek az ingatlanok (alacsony értéken számítják be őket, és szigorúbbak az értékbecslők);
• kevésbé elnézőek a bankok az ügyfelek hitel-múltjának "fekete pontjaival" kapcsolatban (KHR, fizetési elmaradások);
• sokkal kevesebbet "akcióznak" a bankok a hitelek kezdeti költségeivel, vagy az "alacsonyan induló törlesztőrészletekkel".
• a vállalkozó ügyfelek hitel-minősítésekor alkalmazott "jövedelem-vélelmezési" módszereknél is kisebb lett a mozgástér.

Miről szól az új kormányrendelet, amelyet "hitelplafonként", hitel-korlátozásként emleget a média?

A 2010 március 1-től életbelépő új szabályozás az ingatlan forgalmi értéke alapján maximalizálja a finanszírozási arányt. Az új korlátok szerint euró alapú hitel esetén maximum az ingatlan értékének 60%-áig, HUF alapú hitelnél pedig maximum az ingatlan értékének 75%-áig lehet hitelezni. Egyéb devizában nyújtott hitel esetén a hitel / fedezet arány maximum 45% lehet.

Pénzügyi lízing esetén a hitel / fedezet arányok maximuma 5%-al magasabb.

A gépjármű-finanszírozásra ugyanezek az arányok vonatkoznak hitel, és lízing esetén is: 75-60-45%, illetve 80-65-50% (HUF, EUR, egyéb deviza).

2010 június 11-én lépnek majd életbe a kormányrendeletnek azok a részei, amelyek a hitelfelvevők jövedelme alapján is hitelezhetőségi limiteket állítanak fel. Egyrészt a hitelezhetőségi limit semmi esetre sem haladhatja meg a hitelt igénylő ügyfél igazolható jövedelmének az egyéb hitel-törlesztésekkel csökkentett részét. Ez azt jelenti, hogy a felvehető hitel törlesztőrészletének a maximuma az igazolt tehermentes havi nettó jövedelem nagysága lehet! Másrészt azt is jelenti, hogy kötelező jövedelem alapon is minősíteni az ügyfelet, nem lehet csak az ingatlan alapján, tisztán fedezet alapon hitelezni. Az, hogy hogyan, mi alapján minősítik az ügyfél jövedelmét, hitelképességét, ez az egyes bankokra van bízva, de ezeket a hitelbírálati elveket (és a hitelbírálathoz szükséges, ügyféltől bekérhető dokumentumok, információk listáját) rögzíteniük kell egy belső szabályzatban (ami eddig is rögzítve volt természetesen, de eddig nem volt tilos tisztán fedezet alapon hitelezniük).

Még annyi új korlátozás kapcsolódik a jövedelem-számításhoz, hogy euró hitel esetén nem lehet magasabb a törlesztőrészlet a hitelezhetőségi limit 80%-ánál, egyéb devizában nyújtott hitel esetén pedig a 60%-ánál. Ez alól kivételt jelenthet, ha a hitelfelvevőnek az igazolt jövedelme is euróban érkezik!

Milyen szempontokat vizsgálnak a bankok a hiteltörlesztés / jövedelem, és a hitelösszeg / fedezetérték arányokon kívül? Hogyan pontozzák a bankok a hitelért folyamodó ügyfeleket 2010-ben?

Az első aránynak (hiteltörlesztés / jövedelem) a számlálóját, és a nevezőjét is sok minden befolyásolja.

A hiteltörlesztésbe például nem csak az éppen igényelt, felvenni szándékozott hitelt számítják bele, hanem a már meglévő, és a felvenni kívánt hitellel kiváltásra nem kerülő hitelek törlesztőrészletét is! Tehát az összes hiteltörlesztést! (A hitelkiváltásokkal kapcsolatban fontos információkat olvashatunk itt.)

A "jövedelem" nem egyszerűen az igazolt nettó havi munkabért jelenti, hanem a "terhelhető jövedelmet", azaz, ebből levonnak bizonyos megélhetési költségeket, amikre egyrészt rákérdeznek a hitelkérelmi nyomtatványokban, másrészt becsléseket alkalmaznak (KSH statisztikák alapján, lakóhely alapján, a háztartásban együttélő személyek száma alapján, valamint az eltartottak száma alapján). A terhelhető jövedelmet csökkenthetik még olyan állandó levonások, mint a gyerektartás-fizetési kötelezettség. A "kapott" gyerektartást, mint bevételt viszont nem minden bank veszi figyelembe. A gyes, gyed, családi pótlék növeli a jövedelmet, de vannak bankok, ahol csak korlátozottan számítják be (pl. 50%-ban). Viszont a szociális juttatások csak akkor vehetők figyelembe, ha a háztartásnak van munkabér-jövedelme is! Ha nincs munkabér, akkor a szoc. juttatásokkal nem lehet hitelt kapni.

A háztartás bevételeinek és kiadásainak mérlegelése mellett egyéb szempontok is számítanak a hitel-minősítés során: például, más kockázati megítélésben részesül egy egyedülálló, több gyermeket egyedül nevelő szülő, aki az egyetlen lakására vesz fel hitelt, mint egy gyermektelen, két keresőből álló házaspár, akiknek a hitelfedezeten kívül más ingatlan-tulajdonuk is van. (A vagyon az egy fontos szempont: megtakarítások, életbiztosítások, autók, ingatlanok - nem elsődlegesen, de szerepet játszanak a hitel elbírásálakor. Nyilvánvaló, hogy vagyonosabb ügyfélnek nagyobb az esélye a hitel visszafizetésére akkor is, ha valami gond van.)

Van olyan hitel-minősítési technika, úgynevezett "fedezeti alapú" hitel-scoring, ahol a megélhetési költségeket, az eltartottak számát nem nézik, csak azt vizsgálják, hogy az igazolt jövedelembe belefér-e a hiteltörlesztés. Például, 100 ezer Ft nettó jövedelemmel 100 ezer Ft-os hitel-törlesztés is jóváhagyható. Ez a minősítési mód alacsonyabb maximális hitelaránnyal jár együtt.

Számít az irányítószám, a lakóhely is: nem mindegy, hogy a 12. kerületben, vagy a keleti országrészben, egy 300  lelket számláló faluban lakik a hiteligénylő. Vizsgálják a bankok a hitelfelvevők végzettségét is: a nyelvvizsgákra, diplomákra rákérdeznek a hitelkérelmi nyomtatványban (van olyan bank, ahol másolatot is kérnek a nyelvvizsgákról / diplomákról), és értelemszerűen, a hitelminősítő scoring programok plusz pontokkal jutalmazzák a jól képzett ügyfeleket. Nem csak az számít, hogy valakinek most éppen van-e munkahelye, és milyen munkahelye van, hanem az is, hogy általában a végzettségéből, és a szakmájából kiindulva milyen elhelyezkedési esélyei vannak az életben.

Nézik azt is a bankok, hogy a hitelfelvevő jelenlegi munkahelye milyen cég, mekkora cég, nem áll-e esetleg felszámolás alatt, a gazdaság melyik területén működik, stb. (Nem mindegy, hogy a munkáltató az informatikában, vagy az építőiparban, vagy a vendéglátóiparban működik, például. A válság teljesen eltérően érinti a különböző ágazatok szereplőit.) A cég-forma is számít; nem mindegy, hogy valakinek a munkáltatója Bt. / Kft., vagy részvénytársaság. Nem mindegy, hogy magán-, vagy állami tulajdonú vállalat, vagy esetleg állami hivatal / költségvetési szerv.

Az eddig felsorolt hitel-minősítési szempontok bizonyos mértékig "adottságok", amiken rövid távon nem tud változtatni a hiteligénylő. A gyerekeinek a számán, a lakóhelyén, a fizetésének a nagyságán, a munkáltatójának a profilján nem nagyon tud változtatni. De mik lehetnek azok a kritikus pontok egy hitelkérelem esetén, amiket akár rövid távon is befolyásolhatnak a hitelt felvenni szándékozó emberek, miközben nagyon is számítanak a hitelbírálatnál? Hogyan javíthat valaki a hitelképességén, ha tudja, hogy a következő években valamikor hitelért szeretne folyamodni?

Első, és legfontosabb: legyen bankszámlája. Nagyon rossz pont a hitelminősítés során, ha valakinek nincsen bankszámlája. Ha nem érkezik rá rendszereses munkabér-átutalás, akkor is legyen. (Furcsának tűnhet, de ez azoknak szól, akiknek nincsen egyáltalán bankszámlájuk - Magyarországon még mindig sokan vannak így.)

Ha már van bankszámlája, és mondjuk fizet róla közüzemi díjakat, telefonszámlát, biztosításokat, hitel-törlesztéseket: mindig legyen annyi fedezet a számlán, hogy a beszedési megbízások / állandó átutalások teljesülni tudjanak. Az sem számít jó pontnak, ha valaki rendszeresen nagyobb összeget akar felvenni ATM-ből, mint amennyi a számlán rendelkezésre áll. Tehát fedezethiányok és visszautasított tételek ne legyenek a bankszámlakivonatokon.

A bankok nem csak akkor vizsgálják a hitelfelvevők meglévő hiteleinek a törlesztési fegyelmezettségét, és a közüzemi szolgáltatások pontos fizetését, ha ezek látszanak a bankszámláról, hanem akkor is, ha ezeket az ügyfél csekken fizeti. Ilyenkor a befizetett csekk szelvényét, és a számlalevelet is kérik, úgyhogy azokat sem szabad kidobni, arról látszik, hogy nincsen hátralék.

A hitelek pontos törlesztése  nagyon fontos. Nem csak úgy lehet fegyelmezetlenül fizetni egy hitelt, hogy ha 3 hónapos elmaradása van valakinek, hanem úgy is, ha minden hónapban, folyamatosan késve fizeti be. Ilyenkor ugye a KHR-be (BAR-lista) még nem kerül fel, de azért elég rosszul néz ki, a sok késedelmi kamattal, és nagyon lehúzza a hitel-scoring pontszámot.

A hitelkiváltásoknál a törlesztési fegyelem mellett még sok minden számít, a hitelkiváltásokkal kapcsolatos tudnivalókról is részletesen olvashatunk.

Ez a honlap, a scoring.hu azzal a céllal készült, hogy a hitelt felvenni szándékozó embereknek gyors, de kimerítő tájékozódási lehetőséget biztosítson a saját hitel-felvételi esélyeik felmérésével kapcsolatban. Azon kívül, hogy az oldal látogatói általános információkat szerezhetnek a hitelképesség mérésével kapcsolatban, konkrét számokkal, korszerű kalkulátorokkal is segít a scoring.hu!

Ha valakit érdekel, hogy mennyi hitelt kaphat, akkor viszonylag pontos, és naprakész kalkulációt kaphat itt. Azokat a paramétereket, amikkel a kalkulátor számol, folyamatosan frissítjük, de azért ez egy viszonylag egyszerű webes kalkulátor, amely nem helyettesítheti a személyesen, szakember által végzett hitel scoringot.

Ha valaki hitel-kondíciókat szeretne számolgatni, és esetleg arra is kíváncsi, hogy egy már felvett hitelnek hogyan módosulhat a törlesztőrészlete, ha változik a kamat vagy az árfolyam, az is talál a weboldalon egy nagyon pontos számolót. A kalkulátor első pillantásra talán egy kicsit bonyolultnak tűnhet, de valójában egyszerű. Függőlegesen kell nézni az adatokat: az első oszlopban a hitel paramétereit kell beírni, és lejjebb görgetve látjuk ugyanabban az oszlopban az eredményeket! A második oszlopban meg lehet változtatni a már felvett hitel néhány paraméterét (azt modellezve, hogy mi van, ha a hitelfelvétel után változik a kamat / árfolyam stb.), akkor a harmadik oszlopban megkapjuk a hitel megváltozott kondícióit!

Ez a kalkulátor azért különleges, mert nem csak külön-külön lehet modellezni vele az árfolyam-változás vagy a kamat-változás hatását, hanem azt is meg lehet nézni, hogy ha egyszerre változtatjuk a két paramétert, az hogyan hat a felvett hitelünkre!

Ha az eredeti felvenni szándékozott hitel paramétereit variáljuk, akkor csak az első oszlopot kell nézni, a másik kettővel nem kell foglalkozni.

Ha valaki nem deviza-hitelt szeretne számolni ezzel a kalkulátorral, hanem HUF hitelt, akkor csak állítsa 1:1-re az árfolyamokat (vagy 2:2-re, teljesen mindegy :), és ha a felvett forinthitel törlesztőrészletének kamatváltozás által befolyásolt változását kívánja látni, értelemszerűen, a második oszlopban mindenképpen állítsa nullára az árfolyam-változást!

Ha valakit hitelkiváltás érdekel, az itt talál bővebb információt.